绿城中国拆分代建拿地力度走强 永续债占比高吞噬利润_0

　　出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　目前大多数房企已经披露了11月经营简报。根据各公司公告及克而瑞数据补充整理显示，2020年11月规模房企销售情况良好，34家千亿规模房企合同销售（全口径）合计约为9188.24亿元，较2019年11月的7830.53亿元同比增长17.34%，较今年10月的8986.43亿元环比增长2.25%。11月，34家中有31家销售额实现同比增长，仅金地集团、碧桂园和华夏幸福3家房企销售额同比下滑。

　　34家千亿房企11月销售简报

　　数据来源：公司公告、克而瑞 制表：大眼楼管

　　11月不逊于“金九银十” 千亿房企增速超17%

　　今年11月，房企销售整体超预期。数据显示，34家标的千亿房企的销售额合计达到9188.24亿元，超过9月-10月的9152.91亿元和8986.43亿元。

　　从单月销售额来看，碧桂园继续以800亿元遥遥领先，融创中国和万科次之，分别为693.5亿元和575.4亿元，恒大和保利地产(16.020, -0.19, -1.17%)在500亿元以下，分层较为明显。雅居乐、美的置业、滨江集团、蓝光发展、佳兆业11月销售额最低，100亿元出头。

　　同时，11月的销售额同比增幅也是近三个月最高，达到17.34%，比10月的16.42%高0.92个百分点。34家千亿房企中，增速在17.34%水平以上和以下的各17家，整体来说销售增长依然较为强劲。其中有3家合同销售额同比下降，金地集团同比降幅最大，为12.86%，碧桂园和华夏幸福则分别下降6.98%和1.46%。而绿城中国表现较为突出，同比增长了107.04%。

　　结合销售面积来看，11月有3家销售面积同比下滑，其中阳光城、金地集团下滑幅度分别达27.09%、20.32%，中梁控股下滑3.29%。而阳光城、金地和中梁都伴有销售均价的同比上涨。

　　数据显示，在有销售均价可查的22家房企中，15家房企销售均价同比上涨，阳光城的销售均价同比增幅最大，达到40%，环比则增长7.93%。其次为美的置业、招商蛇口，销售均价增长幅度均超20%。仅7家销售均价同比下滑，其中，远洋集团的销售均价同比降幅最高为14%。

　　远洋均价连降 销售压力较大

　　年关将近，远洋集团销售压力依然较大。今年年初的疫情虽然给房企的销售带来了较大的影响，但是在4月开始，规模房企便开始出现反弹。远洋集团在这个时候出现了掉队，上半年销售量价齐跌，最终半年仅实现了418.4亿元，同比下滑了30%，完成全年1300亿销售目标的3成多。虽然通常来说，房企下半年的销售占比更大一些，但3成多在业内仍然较低，导致其下半年的销售压力较大。

　　9月，远洋集团的销售均价同比上涨了21%，但销售面积下滑了2%。10月、11月，公司的销售均价分别同比下降9%、14%，降价抢收效果良好，这两个月销量快速回升，增速分别达到44%和56%。然而前11个月公司的销售额依然较去年同期下滑了4%，累计1082.4亿元，完成今年1300亿销售目标的83.26%。

　　并且，今年1300亿的销售目标实际与2019年销售额持平，而2019年公司爽约1400亿销售目标。可见不仅是疫情的原因，公司的销售压力一直存在。

　　远洋集团董事局主席李明曾在2018年初出席业绩发布会时表示，未来三年到四年将保持每年50%的增长速度。然而从2019年开始，公司的销售增长便几乎陷入停滞。远洋曾经可以排到行业前20，如今已经跌出30名之外，掉队明显。

　　远洋集团是京津冀起家，随后辐射全国其他地区，主要以高能级城市的扩张为主。土地也越拿越多，截至2019年末，公司的土地储备总面积为3724.3万平方米，2020年中为3741.8万平方米，土储保持稳定且充足，按现有水平，可以满足公司5年左右的开发销售。

　　但通过对比发现，远洋几大地区的销售与土储并不算均衡。数据显示，2019年，京津冀、长江中游、成渝及其他地区的土储占比均高于销售额占比，其中其他地区（大连、长春、青岛、西安、郑州等国内10城及新加坡）的土储与销售占比相差约7个百分点，而长三角的销售占比则要高于土储占比近10个百分点。部分地区土地投资与销售的失衡，或令资金效率大打折扣。

　　据悉，今年远洋集团启动了“南移西拓”战略，巩固京津冀基本盘的基础上，加强对长三角、珠三角城市群及中西部中心城市等重点深耕区域优质地块的补仓力度。远洋集团为此还进行了组织架构调整，形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西6个开发事业部。

　　而除了规模之困，销售均价的持续下滑也会进一步拉低公司的盈利水平。近两年，远洋集团的毛利率已经下滑至20%附近，销售净利率2019年降至8.16%。